Mietminderung Saftig sparen, Wohnung behalten

Rechte für Mieter (Foto)
Miete mindern, aber richtig: Wenn Sie die Regeln beherzigen, kann der Vermieter Ihnen den Mietvertrag nicht kündigen. Bild: dpa

Von news.de-Redakteurin Mandy Hannemann
Schimmel, undichte Fenster, kaputte Heizung - gute Gründe, weniger Miete zu zahlen. News.de verrät, mit welchen Tricks Sie sich gegen Ihren Vermieter absichern und wie viel Minderung erlaubt ist.

Wann ist der Mangel ein Mangel?

Löst sich die Tapete von der Wand oder gibt es in der Nachbarschaft ein Café, das als Treffpunkt von Fetisch-Fans dient, sonst aber nicht durch Lärm auffällt, ist das kein Grund, die Miete zu mindern. Mängel erkennen Gerichte nur an, wenn Mieter ihre Wohnung nicht wie im Mietvertrag vorgesehen nutzen können. Das heißt: Heizungen müssen funktionieren und Gemeinschaftsräume - etwa ein Waschkeller - auch als solche nutzbar sein.

Wer dagegen mit seiner Wohnung einen Keller mietet, der weder Stromanschluss noch Licht hat, kann das hinterher vor Gericht nicht als Mangel deklarieren (Landgericht Berlin, Az. GE 2002, 1060). Eine Altbauwohnung, die hingegen noch nicht modernisiert wurde, muss zumindest eine funktionsfähige Stromversorgung bieten. Und zwar so, dass sich Kaffeemaschine und Waschmaschine gleichzeitig betreiben lassen.

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So viel können Mieter abziehen
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Mängel, die vor Gericht immer erfolgreich sind

Ist das Dach undicht und die Wohnung nass, hat der Vermieter vor Gericht schlechte Karten. Gleiches gilt für undichte Fenster, Feuchtigkeitsschäden oder Heizungen, die wenig oder gar nicht funktionieren. Das macht der Deutsche Mieterbund in seiner BroschüreWohnungsmängel und Mietminderung deutlich.

Diskothekenlärm oder langfristige Baustellen, die die Wohnqualität erheblich beeinträchtigen, fallen in die Kategorie «Störungen von außen». Derlei gilt ebenfalls als Mietmangel.

Wie viel Minderung ist erlaubt?

Auch wenn die Minderung berechtigt ist, frei nach Schnauze sollten Mieter Geld nicht zurückbehalten. Entscheidend ist, wie stark die Nutzung des Mietobjekts beeinträchtigt ist. Grundsätzlich gilt: Je stärker der Mangel, desto mehr Miete darf einbehalten werden.

Orientierung für die Höhe der Mietkürzung bietet die Hamburger Tabelle. Hier ist aufgeschlüsselt, welchen Anteil am Wohnwert ein einzelner Raum hat. Entsprechend fällt der Mietanteil für ein Zimmer aus. Der Wohnwert der Räume ist laut Deutschem Mieterbund abhängig von der Größe und der üblichen Nutzung.

Achtung: Ausgangspunkt für die Mietminderung ist jeweils die Kaltmiete einer Wohnung. Hinzugerechnet werden dürfen Nebenkosten und Vorauszahlungen für Heizkosten. Wie viel Mietminderung in welchen Fällen die Gerichte zulassen, können Sie in unserer Bildstrecke nachlesen.

Wer per Einzugsermächtigung Miete bezahlt, kann im Monat der Mietminderung nachträglich dem Einzug bei seiner Bank widersprechen und nur die geminderte Miete überweisen. Bei Daueraufträgen funktioniert dies nicht. Bei einem gemeldeten Mangel ist der Vermieter damit laut Mieterbund «ungerechtfertigt bereichert». Daher besteht ein Rückforderungsanspruch. Dieser kann mit der Miete des folgenden Monats verrechnet werden.

Mietminderung verwirkt

Instandsetzungen und Reparaturen muss der Vermieter durchführen können. Lehnt ein Mieter das ab, verliert er sein Mietminderungsrecht. Das gilt auch, wenn Mieter mehr als sechs Monate Mängel hinnehmen, ohne ihr Recht beim Vermieter geltend zu machen oder den Eindruck erwecken, sich mit dem Problem abgefunden zu haben oder keine Ansprüche anmelden.

Wer seine Miete voll zahlt, verwirkt den Minderungsanspruch nur dann nicht, wenn das Geld explizit unter Vorbehalt gezahlt wird. Das geht allerdings nicht auf Dauer. Die Konsequenz muss erfolgen - aber nicht erst nach einem Jahr.

Keine Angst vor dem Vermieter

Mancher Wohnungseigentümer befürchtet, nach der Mietminderung die Wohnung zu verlieren, denn mancher Vermieter droht mit Kündigung. Den Mietvertrag auflösen darf der Vermieter aber nur, wenn der Mieter zwei volle Monatsmieten schuldig geblieben ist. Sind Mietminderungen berechtigt, gilt diese Regelung nicht, betont der Deutsche Mieterbund.

Schlechte Karten hat der Vermieter, wenn der Mietvertrag Klauseln enthält, die das Recht auf Mietminderung ausschließen. Gleiches gilt für Regelungen, die das verbieten, wenn der Vermieter für den Mangel nicht verantwortlich ist.

Wichtig ist, dem Vermieter jeden Mangel unverzüglich und schriftlich mitzuteilen. Am besten bewahren Sie eine Kopie davon bei ihren eigenen Unterlagen auf. In Notfällen - wenn beispielsweise die Heizung im Winter ausfällt - kann die Information auch auf einen Anrufbeantworter gesprochen werden. Vermieter sind verpflichtet, diesen regelmäßig - auch am Wochenende - abzuhören. Übrigens gilt der Vermieter auch dann als informiert, wenn Hausmeister oder Objektverwalter über einen Mangel informiert wurden.

Behauptet der Vermieter, Mängel sind durch das Bewohnen aufgetreten, muss er zunächst beweisen, dass er selbst nicht verantwortlich ist. Tritt also Schimmel auf, muss zunächst der Vermieter belegen, dass Baumängel nicht die Ursache sind. Erst wenn das ausgeschlossen ist, obliegt es dem Mieter, ausreichendes Lüften und Heizen nachzuweisen.

Lesetipp: Wohnungsmängel und Mietminderung, Deutscher Mieterbund, 91 Seiten, 6 Euro.

sis/sua/ivb/news.de

Leserkommentare (5) Jetzt Artikel kommentieren
  • Pedro
  • Kommentar 5
  • 28.01.2011 14:45

Schließe mich dem Kommentar 2 von Dennis an und finde, dass der "Schriftgeleerte" von Kommentar 1 eigentlich in einem Zelt in irgend einer Grünanlage außerhalb unseres Sonnensystems leben und wohnen müsste.

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  • Hans Jürgen
  • Kommentar 4
  • 19.01.2011 13:30

Wie schon angeschnitten: Schlechte Karten hat der Vermieter, wenn der Mietvertrag Klauseln enthält, die das Recht auf Mietminderung ausschließen. Das gleich gilt auch für Regelungen, die eine Mietminderung verbieten, wenn der Vermieter für den Mangel nicht verantwortlich ist. Deshalb schon vorher bei den Vertragsverhandlungen den Mietvertrag genau studieren und nicht blindlings unterschreiben. Und nicht zu vergessen: Vermieter müssen einen Gebäude-Energieausweis vorlegen, aus dem Sie ersehen, ob es sich hier um eine wärmeoptimierte Gebäudehülle handelt www.sanremo-domains.de H.-J. Amend

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  • Dennis
  • Kommentar 3
  • 10.01.2011 10:58

Guter Artikel - stärkt die Rechte der Wohnungseigentümer.

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