Baufinanzierung Entscheidend ist der Effektivzins

Hypothekendarlehen sind derzeit schon für 3,5 Prozent mit einer Laufzeit von zehn Jahren zu haben. Das ist günstig für alle, die ein Eigenheim finanzieren wollen und absichern müssen. Worauf es ankommt? Die Antwort haben die Experten bei news.de.

Baufinanzierung richtig planen (Foto)
Die Zinsen sind günstig: Deshalb kann der Hausbau lohnen. Aber nur, wenn die Finanzierung gut kalkuliert wurde. Bild: fotolia.com

Wie viel Geld muss ich aufbringen, wenn ich bauen will? Und wie wirkt sich das auf die Zinsen aus?

Udo Cremer: Theoretisch kann eine Immobilie auch ohne Eigenkapital finanziert werden. Wir empfehlen unseren Kunden aber in der Regel einen Eigenkapitalanteil von mindestens 20 Prozent. Generell gilt: Je mehr Eigenkapital eingebracht wird, desto besser sind die Konditionen für die Baufinanzierung.

Ein Baudarlehen läuft über 20 oder 30 Jahre. Was, wenn ich wegen Arbeitslosigkeit oder Krankheit den Kredit nicht mehr wie geplant bedienen kann?

Thomas Lang: Behalten Sie einen Liquiditätspuffer ein. Drei bis sechs Monatsgehälter sollten Sie als Reserve einkalkulieren. Zudem empfehlen wir für diese Fälle eine Basisabsicherung in Form einer Berufsunfähigkeitsversicherung. Wenn der Puffer trotzdem nicht ausreicht, sollten Sie rechtzeitig mit Ihrer Bank sprechen, um eine Tilgungsstreckung oder -aussetzung zu erreichen.

Ich zahle derzeit rund 1100 Euro Kaltmiete für ein 120 Quadratmeter großes Haus. Wie viel Eigenheim könnte ich mir dafür leisten?

Josef Söldner: Mit 1100 Euro monatlicher Kaltmiete lassen sich bei einem Zinssatz von zirka 3,5 Prozent für zehn Jahre fest und einem Tilgungssatz von anfänglich 1,5 Prozent bis zu 264.000 EUR finanzieren. Die Höhe des Darlehens hängt zusätzlich noch von Faktoren wie zum Beispiel der Höhe des Eigenkapitals und einem Haushaltsüberschuss ab. Unterstellen wir zusätzlich einen Eigenkapitaleinsatz von 20.000 Euro, könnten Sie eine Immobilie von rund 284.000 EUR Gesamtkosten erwerben.

Zehn Jahre niedrige Zinsen bei den aktuellen Konditionen sind prima – aber was passiert anschließend?

Lang: Sie können von den günstigen Zinsen auch längerfristig profitieren, indem Sie die Zinsen so lange wie möglich, im Idealfall über die gesamte Darlehenslaufzeit, festschreiben. Der Effektivzins ist dann zwar etwas höher, aber immer noch sehr günstig. Zurzeit sind beispielsweise Kredite mit 3,8 Prozent Effektivzins über 30 Jahre zu bekommen.

Taugt eine Immobilie als Altersvorsorge?

Cremer: Immobilien sind ein wesentlicher Baustein zur privaten Altersvorsorge. Wer Wohneigentum erwirbt und nutzt, muss später keine Miete zahlen. Rentner und Pensionäre können dadurch monatlich schnell 500 Euro oder mehr im Portemonnaie haben, als wenn sie regelmäßig Miete überweisen müssen. Nicht umsonst spricht man von der «Rente aus Stein».

Worauf muss ich achten, wenn ich verschiedene Kreditangebote vergleiche?

Lang: Der Effektivzins ist ausschlaggebend, aber Sie sollten darauf achten, dass Sie nicht Äpfel mit Birnen vergleichen. Ein Bankdarlehen lässt sich nicht ohne Weiteres mit einer Kombination aus Bausparvertrag und Vorausdarlehen vergleichen. Hier kann die Verbraucherzentrale bei der Bewertung von Finanzierungsalternativen helfen.

Welche staatlichen Förderprogramme gibt es derzeit und was muss ich bei der Beantragung beachten?

Söldner: Das KfW-Wohneigentumsprogramm ist das bekannteste und meistgenutzte staatliche Förderungsprogramm. Die KfW unterstützt mit zinsgünstigen Darlehen den Kauf oder Bau von Wohneigentum. Voraussetzung ist, dass die Immobilie selbst genutzt wird. Seperate Förderdarlehen und Zuschüsse bietet die KfW für energieeffiziente oder altersgerechte Modernisierungen oder Umbauten an. Alle Anträge werden über die Hausbank gestellt.

Wie funktioniert ein Wohn-Riester-Vertrag?

Lang: Grundsätzlich soll mit dem Wohn-Riester nach dem Wegfall der Eigenheimzulage der private Wohnungsbau gefördert werden. Durch staatliche Zulagen und steuerliche Vorteile, die als Sondertilgung in die Finanzierung fließen, werden Wohn-Riester-Darlehen schneller zurückbezahlt als nicht geförderte Darlehen. Diese steuerlichen Vorteile laufen auf einem fiktiven Wohnförderkonto auf, das ab Rentenbeginn versteuert werden muss. Hier können erhebliche finanzielle Belastungen auftreten. Ob ein Wohn-Riester sinnvoll ist, muss im Einzelfall geklärt werden.

Kann ich von den niedrigen Bauzinsen auch ohne Bausparvertrag profitieren?

Cremer: Mit einem Bausparvertrag können Sie Kapital bilden und sich ein zinsgünstiges Darlehen sichern. Ein Bausparvertrag kann daher ein sinnvoller Baustein einer Immobilienfinanzierung sein. Von den derzeit noch günstigen Bauzinsen können Sie darüber hinaus profitieren, wenn Sie jetzt ein Bauspardarlehen mit einer möglichst langen Laufzeit abschließen. Damit sichern Sie sich die jetzigen Zinskonditionen auch für die Zukunft.

Kann ich auch mit Ende Vierzig noch eine Baufinanzierung zu guten Konditionen bekommen?

Söldner: Prinzipiell ja. Die Konditionen hängen vom eingebrachten Eigenkapital und der langfristigen Rückzahlungsmöglichkeiten ab. Bei der Planung müssen Sie berücksichtigen, dass die Tilgung bis ins Rentenalter hineinreichen kann. Die Rate sollte langfristig sicher tragbar sein, zusätzlich können Sie Überschüsse über eine vereinbarte Sondertilgung verwenden, um das Darlehen schneller zurückzuzahlen.

Meine Immobilienfinanzierung läuft noch. Kann ich mir die aktuellen Zinsen jetzt für die Anschlussfinanzierung sichern?

Lang: Mit einem so genannten Forward-Darlehen können Zinsen bis zu fünf Jahre vor Ablauf der Zinsfestschreibung gesichert werden. Sie vereinbaren jetzt ein Forward-Darlehen mit einer Bank, die Auszahlung erfolgt aber erst nach Ablauf des alten Darlehens. Tipp: Beobachten Sie das Zinsniveau weiter. Sobald der Zins anzieht, sichern Sie sich die günstigen Konditionen. Sonst zahlen Sie unnötigerweise einen Aufschlag auf das Forward-Darlehen.

Muss ich meinen Neubau während der Bauphase besonders versichern?

Martin Hardenacke: Fast alle Kreditinstitute verlangen heute den Abschluss einer Feuer-Rohbau-Versicherung, die bei den finanziellen Folgen von Brand, Blitzschlag und Explosion eintritt. Ein Tipp: Diese Versicherung gibt es oft kostenfrei, wenn Sie beim selben Versicherer eine Wohngebäudeversicherung für das fertige Haus abschließen. Nicht obligatorisch, aber ebenso wichtig ist eine Bauherren-Haftpflichtversicherung. Denn Sie haften grundsätzlich für Personen- und Sachschäden Dritter, die aus Ihrer Baumaßnahme entstehen, etwa wenn durch Bauarbeiten umliegende Gebäude, Fahrzeuge oder gar Passanten zu Schaden kommen.

Beim Hausbau helfen auch Freunde mit. Sind die Helfer automatisch versichert?

Hardenacke: Wenn Freunde, Verwandte oder Nachbarn beim Bau Ihres Hauses helfen, stehen Sie in einer besonderen Verantwortung. Zum einen müssen Sie bei der zuständigen Bau-Berufsgenossenschaft Pflichtbeiträge für die gesetzliche Unfallversicherung entrichten – und das unabhängig davon, ob die Hilfe bezahlt oder unbezahlt ist. Optimal und zu überschaubaren Kosten sichern Sie Ihre Freunde ab, wenn Sie zusätzlich eine Bauhelfer-Unfallversicherung abschließen, da die gesetzliche Unfallversicherung nur geringe Leistungen bietet.

Kann ich mich auch gegen Pfusch am Bau versichern?

Hardenacke: Sogar doppelt! Erstens, indem Sie die Bautätigkeit durch einen neutralen Sachverständigen, zum Beispiel der Dekra, begleiten lassen. Der kontrolliert die Baufirmen während der Bauphase regelmäßig und beugt so Mängeln vor oder kann sie rechtzeitig erkennen und Schlimmeres verhindern. Sind Schäden oder Mängel jedoch einmal entstanden, greift zweitens eine so genannte Bauleistungsversicherung. Mit dieser Doppelstrategie sind Sie vor Pfusch am Bau bestmöglich geschützt.

Unsere Experten: Thomas Lang, Experte für Baufinanzierung der Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen, Düsseldorf; Udo Cremer, Experte für Baufinanzierungen bei der Commerzbank, Martin Hardenacke, Versicherungskaufmann und Pressesprecher des Bundesverbandes Deutscher Versicherungskaufleute beim Bezirksverband Köln; Josef Söldner, Experte für Baufinanzierung bei der Commerzbank.

Lesetipp: Die Baufinanzierung, Verbraucherzentrale, 176 Seiten, 14,90 Euro.

ham/news.de/pr.nrw

Bleiben Sie dran!

Wollen Sie wissen, wie das Thema weitergeht? Wir informieren Sie gerne.

Leserkommentare (0) Jetzt Artikel kommentieren
Kommentar schreiben  Netiquettelink | AGB
noch 600 Zeichen übrig