Wenn der Vermieter zickt
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So., 12.02.12
Mietrecht Wenn der Vermieter zickt
Von Michael Wojtek
Artikel vom 10.09.2010
Manchmal ist es die Wandfarbe, viel öfter sind es die sogenannten Schönheitsreparaturen: Wer auszieht, erlebt den sonst so netten Vermieter schnell als Furie. Doch die Gerichte entscheiden meist zu Gunsten der Mieter.
Ausschlaggebend dafür, dass sich die Richter meist auf die Seite der Mieter schlagen, sind überzogene Forderungen der Vermieter. Überschreitet beispielsweise ein Eigentümer im Vertrag die Grenzen der beim Auszug erforderlichen Schönheitsreparaturen, so kann wegen einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters die gesamte Vereinbarung unwirksam sein. Der Bundesgerichtshof (BGH)hatte es mit einem Fall zu tun, in dem die Mieter unter anderem auch die Außenfenster hätten streichen sollen. Das sei zu viel verlangt, entschieden die Richter - und kippten deswegen die kompletten Regelungen der beiden Parteien zu den Schönheitsreparaturen (Az. VIII ZR 210/08).
In einem weiteren Fall ging es vor dem BGH um die Frage, ob das Parkett der Wohnung im Zuge normaler Schönheitsreparaturen abgezogen und wiederhergestellt werden müsse. Dem widersprach das Gericht (Az. VIII ZR 48/09). «Derartige Arbeiten dienen nach verbreiteter Auffassung nicht mehr nur der für Schönheitsreparaturen typischen Beseitigung von Gebrauchsspuren, sondern sind dem Bereich der darüber hinausgehenden Instandhaltungsarbeiten zuzurechnen», hieß es im Urteil.
Wenn der Eigentümer oder sein Beauftragter in einem Rückgabeprotokoll für eine Wohnung den vertragsgemäßen Zustand der Immobilie bestätigen, dann ist das bindend. In solch einem Falle dürfe auch die Rückzahlung einer Kaution wegen vermeintlicher neu entdeckter Mängel nicht verzögert werden. «Sinn und Zweck» eines solchen Protokolls, so urteilte des Amtsgerichts Pforzheim (Az. 6 C 105/04), bestehe darin, «dass der Zustand der Mietsache beweissicher festgehalten wird». Deswegen trage der Vermieter das Risiko für unentdeckte Schäden - außer, es handle sich um ganz spezielle Mängel, die niemand bei der Begehung habe bemerken können.
Zur vollständigen Aufgabe der Wohnung gehört es für einen Mieter, dem Vermieter die Schlüssel zu übergeben. Hat der Eigentümer allerdings einen Beauftragten zwischengeschaltet, der sogar an den Übergabeverhandlungen mitgewirkt hatte, so kann absprachegemäß auch dieser die Schlüssel in Empfang nehmen. So entschied es das Oberlandesgericht Düsseldorf (Az. I-24 U 52/05) und bewahrte damit den Mieter vor weiteren Nachforderungen.
Manche Regelungen für Schönheitsreparaturen engen den Mieter auf unzulässige Weise ein. In einem Fall hatte ein Eigentümer seinen Vertragspartner dazu verpflichtet, diese Arbeiten in der «bisherigen Ausführungsart» zu erledigen. Nur mit ausdrücklicher Zustimmung dürfe er davon abweichen. Das ging dem BGH (Az. VIII ZR 199/06) in zweifacher Hinsicht zu weit. Erstens sei nicht eindeutig geklärt, was man unter «bisheriger Ausführungsart» zu verstehen habe - zum Beispiel Farbton oder Tapetenart. Zweitens enge der Zustimmungsvorbehalt den Mieter unangemessen dabei ein, sich die Wohnung nach seinem Geschmack einzurichten.
In Verträgen ist oft davon die Rede, dass ein Objekt nach dem Auszug «besenrein» übergeben werden müsse. Die Gerichte debattieren jedoch immer wieder darüber, was genau damit gemeint sei. Der BGH (Az. VIII ZR 124/05) hat das aber in einem Grundsatzurteil geklärt. Demnach muss ordentlich durchgekehrt werden, und die groben Verschmutzungen müssen beseitigt werden. Fenster sind nicht zwingend zu putzen - es sei denn, sie sind über Gebühr verdreckt. Spinnweben müssen entfernt werden.
ham/sca/news.de/ddp
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